隆靈辦公室前景趨謹

產業投資信託（REITs）的普及與發展，形成市場對巴生河流域辦公樓的購興進一步轉濃，大筆的石油稅收，本地與跨國石油、天然氣、金融與資訊工藝公司對辦公空間的需求看漲，都是一些利好因素。

此外，不少公司正探討將辦事處安置在一些空間較大的單位，可是，礙於吉隆坡黃金三角、孟沙／班台首要辦公空間供應有限，造成擴充辦公空間的步伐受到限制。

由於需求與供應失衡，巴生河流域目前大部份的辦公空間，已成為業主的市場，不過，2007年的一個趨勢是，在未完工期間，部份投資者以整棟買下辦公樓；不過，在2008下半年卻開始縮減，反映機構買家在全球金融危機、國內經濟成長放緩期間更為謹慎。

可是，不久前又有購買現成、整棟辦公樓的趨勢，而且是以創新高價購買，特別是一些擁有好主導租戶的辦公樓，這現象反映市場在形勢不穩定時，對優質、安全資產的需求反而增加。

僑豐指出，巴生河流域的辦公空間，目前介於7560萬平方公尺，估計吉隆坡市的出租率為86%，吉隆坡市以外地區（不包括巴生）的出租率則接近87%。

由於業主掌握首要辦公樓供應有限的優勢，巴生河流域多數地區的租金大幅升高，特別是在過去的12至15個月。

分散集中趨勢冒起

分散集中趨勢指的是部份大、小租戶，將黃金三角以及吉隆坡市區的辦公地點，安置到中央商務區以外的地方，譬如八打靈再也、吉隆坡中環廣場、谷中城、白沙羅高原、珍珠白沙羅，以及白沙羅柏達納。

僑豐說，在供應有限之際，有越來越多的大型機構要求的是黃金三角的Ａ級辦公空間，將租金推至超高水平，迫使一些對租金敏感的租戶選擇退出，到一些租金較低的地段，焦點地區包括八打靈再也及首邦市，過去的12至15個月租出率幾乎達到90%的水平。

吉隆坡中環廣場及孟沙等週邊地區，由於距離吉隆坡市區，面對強勁的吸納率，雖然供應迅速增加，不過，租用率仍達到91%的水平。

市場對優質辦公空間需求增加，與供應有限之間的不均衡，將促使巴生河流域首要辦公空間，在接下來的3至6個月，依然是業主的市場。

首選包括黃金三角及中央商務區地帶，預料將因為大型跨國公司需求增加看漲，即使到了2009年之後，供應保持有限。

另外，僑豐表示看好八打靈再也及週邊地區的市場潛能，受到市場需求過剩的帶動，分散集中趨勢將繼續延續至2009年中。

孟沙／班底等週邊地區，包括吉隆坡中環廣場及谷中城的租金，將繼續享有不錯的增長率，需求持穩是其中一個因素，不過，按年增幅可能在5%之間，競爭加劇是主因，經濟成長放緩也有關係。

辦公樓可作對沖用

對現有辦公樓需求增加：一些機構投資者、擁有充裕的現金，選擇在銀行體系以外投資，由於近年能夠帶來回酬具吸引力的投資資產不多，市場出現一個新的趨勢，機構投資者如退休基金／保險基金，正探討相對較安全的資產，特別是吉隆坡首要的辦公樓，至少可以讓他們在目前形勢較不利的環境進行對沖。

現有首要辦公樓設定新的價值指標，譬如回酬在6%之間，鑒於優質辦公樓的選擇有限，而且對這類辦公樓有需求的主導租戶日增，最近一些交易價顯示水平不錯，其中花旗銀行大廈每平方尺1千令吉、渣打銀行大廈每平方尺950令吉，每平方尺租金平均在5令吉及4令吉50仙。

興建中大廈整棟交易保持淡靜：在2008下半年，鮮少聽到整棟購買興建中首要辦公樓的交易，與2007至2008年初的情景相比，是一個比較不一樣的情景。

鑒於全球金融危機的衝擊仍未降溫，相信有潛能的機構投資者，都不會大舉進入市場購買未完工的產業，不只無法帶來收入，而且還需面對風險。

有鑒於此，購買未完工、整棟辦公樓的趨勢，預料保持淡靜至2009年，不過，手上現金充裕的機構投資者，依然會在現有的辦公樓，物色質量好、擁有長期租戶的商業產業。

儘管現階段選擇有限，預料到了明年，當更多辦公樓加入巴生河流域市場，買家將有更多選擇。

星洲日報／財富廣場／產業情報‧2008.12.20