弱市買產業‧時機最關鍵

何振順研究私人有限公司董事何振順指出，過去關於產業投資一再強調的“地點”是關鍵因素，這一點也沒有錯；不過，在今日的大環境，另一個與“地點”同樣重要的因素是“時機”。

他是於早前在“2009投資策略研討會”上，發表有關產業投資的專題演講時說，在大馬有許多地點不錯的產業，但是，如果你投資的時機不對或不恰當，很可能演變成投資失利的例子。

對何振順來說，投資產業的3大主導因素分別是：“地點、時機與品牌”。

“地點”理想的產業，尚需要投資者適時進場購買，以及所購買的是優質單位，才可以說得上是物有所值的投資。

關於“品牌”這一項，一般指的是商譽好的發展商、施工完善的產業單位，要知道如果購買的是一間手尾長的單位，也是件傷腦筋的事。

若論投資，假如能力所及，最好還是不要介入屋價低於10萬令吉的中低價公寓，這些公寓不只單位數目多，加上時間一久，部份業主不繳交管理費的話，管理失敗率升高，惡性循環之下，很可能演變城市貧民區。

雖然說屋價較高的共管產業，也存在類似問題，不過，機率相對較小，如果深入探討，屋價10萬至20萬令吉之間的公寓，不難發現存在一些問題。

因此，在購買投資產業之前，必須鎖定有關產業的前景潛能，儘管能力所及，但必須考慮到日後的增值潛能、是否容易出租或脫售等因素。

“優質的產業必須具備抗通膨能力、擁有資本增值特色，投資回酬率可觀，至少應該在7至8%之間。”


獨到眼光非一朝一夕

最近這一輪的全球性金融危機，造成市場許多領域的業務受影響，首當其衝包括製造業、休閒服務業、旅遊業，加上商品如原棕油的價格與國際原油價格同步下跌，導致市民的購買力相對減弱，汽車業已感受到這方面的衝擊。

不過，何振順補充，投資產業仍是一門可以涉及的領域，至於如何挑選好的產業，除了財力條件符合要求外，還需要有獨到的眼光、要有一定的真功夫。

眼光獨到不是一朝一夕累積下來的條件，那需要時間、多觀察、多瞭解、多探聽、做功課、做比較；可以的話，進行市場考察，關心國內外政經局勢，股市的進展，貸款利率等，都是一些必要的工作。

至於真功夫，這可能比較抽象，不過，也是重要的環節，何時進場（時機）的確考驗一個人的本事，太遲或太早都可能失誤，密切關注形勢的進展，可以讓自己心理有一個底稿，最關鍵還是靠自己的努力，專家提供的意見也可以作為參考。


發展地少、地點顯得重要

何振順認為，政府在2007年建議撤銷盈利產業稅，引發一股外資購買高檔住宅產業與商業單位熱潮，幾乎半數的單位由外資購買或投資，那個期間的確讓一些業者受惠；可是，那一波的熱潮卻奠下高檔產業泡沫的基礎，如今，高檔共管公寓平均潛在20至30%跌幅，這是比較令人遺憾的進展。

因此，投資產業也不宜一窩蜂湧入，走在後端的很可能翻筋斗或四腳朝天，有苦自己知。

由於可供發展的土地日漸減少，對發展商來說，下一週期來臨之前，應該探討購買哪一個地點的土地，這一項也很重要，因為所收購的地皮產業，日後發展成產業計劃後，必須是置業者普遍屬意的單位，這才是投資地皮、發展產業計劃的重點。


興建中房產業面臨嚴重挑戰

回到“地點”這個關鍵因素，商業產業尤其敏感，何振順說，我們不難發現有些人投資商業產業，如店屋或辦公樓單位面臨虧損，在賣與租不出的情況下，除了必須承擔每月的銀行分期付款，還需要支付管理費及門牌稅，這些都不是小數目。

這可能是投資者判斷失誤、功課做得不夠的關係。他說，在去年的產業投資研討會上，他提及興建中的產業單位眾多，今年展望保持嚴峻以及需面臨挑戰，回酬率可能受影響等看法，看來這些已成為事實。

儘管市場存在不明朗因素，何振順認為，我們仍需對產業市場的前景保持樂觀，不應過於看淡，為何這樣說呢？

“單看大馬人口在80年代、90年代的2.64%與2.60%增長率，雪蘭莪州的4.33%及6.02%增長率，以及巴生河流域的3.6%及4.8%增長率，足以說明前來先進州雪蘭莪，以及巴生河流域就業、謀生、深造的人與日俱增。”

“假如以這個趨勢作為預測基礎，放眼未來的日子，市場對房產單位的需求只有增加、不會減少，這是一個必然趨勢。”

發展商、投資者、置業者如何從人口增加的趨勢中探求良機，就憑他們的真功夫，真功夫不是輕易得來，而是需要一番的努力。

縮小範圍來講，何振順認為，八打靈再也是引力中心，這裡前往首都吉隆坡、雪蘭莪州首府沙亞南、首邦市、甲洞、蒲種、白沙羅等地區，屬於中間位置，產業價值相比之下，也比敦依斯邁花園、孟沙、白沙羅高原等地經濟實惠。

至於規劃方面，基本來講可以說完善，是巴生河流域的首選地點，購置產業供退休投資規劃，可以鎖定這個地區，如果退而求其次，首邦市、甲洞及週邊地帶、蒲種、白沙羅等地，也可以作為置業或投資選擇。

對他來說，現有的有地產業如雙層排屋吸引力未減，除了地點要素外，其他關鍵因素包括如何保養有關的產業單位，基本設施是否完善，如果有關單位具備這些要素，都是一些可以考慮的投資。

星洲日報／財富廣場／產業投資‧2009.01.31