（吉隆坡）全球產业价值面临泡沫与价格下调打击，惟马银行研究仍看好本地產业投资信託（REITs）。虽然目前面对3大风险，包括再融资、在资本化与再评估风险，不过整体营运情况仍受到保障。
虽然目前新加坡、香港、澳洲、美国与英国產业投资信託都受到全球信贷危机打击，导致资產价格暴跌打击，不过去年大马產业价格扬升幅度不高，面对泡沫风险较小，加上週息率仍高达9至13.7%，包括零收购成长与今明年產业回酬下跌9至35%、租金调低与收租速度放缓的计算，因此维持“加码”，並预料2010年至2011年出租情况可望改善。
“不像其他领域，大马產业投资信託与融资债券资本与需要现金等风险影响不大，同时营运架构简单，不会有债务或发展限制，加上没有外匯接触顾虑，因此营运风险受限。”
今明年面对3风险
虽然大马產业投资信託表现仍有弹力，不过份析员坦承在本地经济环境持续疲弱下，目前此领域今明年面对3项风险，包括再融资、在资本化与再评估风险（包括出租率下滑），风险规模胥视大马经济与银行的健康程度。
若拥有强势赞助商、良好管理纪录、偏低债务对资產比率、偏低股价对净资產值与强劲用户单位的都是追捧焦点，其中桂嘉资產管理（QCAPITA,5123,主板產业投资信托组）与AXIS產业信托（AXREIT,5106,主板產业投资信托组）为首选。
至於UOA產业信托（UOAREIT,5110,主板產业投资信托组）与超峰產业信托（TWRREIT,5111,主板產业投资信托组）这类以办公室为主產业信託也可当作投资组合。至於昇喜產业信托（STAREIT,5109,主板產业投资信托组）则可能是主要收购目標。
再融资有难度
如果经济持续萎靡不振，预料大马產业投资信託將会下调派息率、再融资短期与长期贷款、並可能执行股息再投资计划，发售附加股或新股或脱售资產。
债务对资產比率11至41%
大马REIT目前面对是短期负债再融资难度及再融资面偏高利率问题。目前大马產业投资信託的债务对资產比率为11至41%，其中73%公司拥有今年届满的短期债务为12亿4000万令吉，佔总债务54%，仍属可管理负债水平。
“与区域相比，大马金融体系游资仍充裕，不过目前信贷有缩紧顾虑。已有1家外国银行减少给產业投资信託的信贷，同时部份金融机构也可能会调整融资成本（目前每年为2.5至4.3%），不过整体来说目前再融资风险仍面对管制。”
马银行研究表示，若国家银行持续降息，可能许多產业投资信託管理公司將考虑將贷款转换成长期贷款，这才可平衡长期营业额与短期借贷成本不平衡情况。
股息、再投资计划与发售附加股对现有单位持有者影响不大，因为这样可点平均投资成本，並可维持股权。
售资產或有困难
不过，在脱售资產方面可能会有困难，因为目前市道不佳，许多潜在买家似乎也抱持观望心態，因此脱售机会与价值都看淡。
此外，以往银行方面对抵押物要求都很大方，大多数给於產业投资信託的无负担资產的贷款价值比率（LVR）介於70至90%，不过去年资本价值已经达到顶线，料目前银行可能对押物要求更严谨或降低贷款价值比率，这可能会影响大马產业信託近期融资问题。
派息率或降低
再资本化风险方面，目前大马產业投资信託可能透过发股融资，改善资產负债表，並希望能等到市场復甦时提高竞爭力。据悉有许多股息再投资计划提出申请已久，不过市场普及率不高。
股息再投资普及率不高
此外，许多產业投资信託也可能减少派息率高达90%做法，把部份现金保存来对抗更不明朗展望。
在邻国新加坡，目前產业投资信託经理已经减少派息率至50%，不过有关当局却不打算调最派息率最少90%限制，主要是符合税务透明宗旨。
存再评估风险
REIT再评估风险目前仍可管制。大马去年资產价值虽然没有泡沫危机，不过今明年租金將会面临下滑窘境，其中最受影响的產业类型按序为工业（尤其是以出口为导向租户）、零售（特別是高级）与办公室（尤其是再中心商业区之外）。
“资產价值下跌將表示净產业回酬或资本率下滑。不过大马许多独立评估机构都很保守评估產业，加上拥有证券监督委员会的强力监控，预料大马產业不会面临泡沫。”
星洲日报／財经‧2009.04.04
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