產業投資信託（REITs）的普及與發展，形成市場對巴生河流域辦公樓的購興進一步轉濃，大筆的石油稅收，本地與跨國石油、天然氣、金融與資訊工藝公司對辦公空間的需求看漲，都是一些利好因素。
此外，不少公司正探討將辦事處安置在一些空間較大的單位，可是，礙於吉隆坡黃金三角、孟沙／班台首要辦公空間供應有限，造成擴充辦公空間的步伐受到限制。
由於需求與供應失衡，巴生河流域目前大部份的辦公空間，已成為業主的市場，不過，2007年的一個趨勢是，在未完工期間，部份投資者以整棟買下辦公樓；不過，在2008下半年卻開始縮減，反映機構買家在全球金融危機、國內經濟成長放緩期間更為謹慎。
可是，不久前又有購買現成、整棟辦公樓的趨勢，而且是以創新高價購買，特別是一些擁有好主導租戶的辦公樓，這現象反映市場在形勢不穩定時，對優質、安全資產的需求反而增加。
僑豐指出，巴生河流域的辦公空間，目前介於7560萬平方公尺，估計吉隆坡市的出租率為86%，吉隆坡市以外地區（不包括巴生）的出租率則接近87%。
由於業主掌握首要辦公樓供應有限的優勢，巴生河流域多數地區的租金大幅升高，特別是在過去的12至15個月。
分散集中趨勢冒起
分散集中趨勢指的是部份大、小租戶，將黃金三角以及吉隆坡市區的辦公地點，安置到中央商務區以外的地方，譬如八打靈再也、吉隆坡中環廣場、谷中城、白沙羅高原、珍珠白沙羅，以及白沙羅柏達納。
僑豐說，在供應有限之際，有越來越多的大型機構要求的是黃金三角的Ａ級辦公空間，將租金推至超高水平，迫使一些對租金敏感的租戶選擇退出，到一些租金較低的地段，焦點地區包括八打靈再也及首邦市，過去的12至15個月租出率幾乎達到90%的水平。
吉隆坡中環廣場及孟沙等週邊地區，由於距離吉隆坡市區，面對強勁的吸納率，雖然供應迅速增加，不過，租用率仍達到91%的水平。
市場對優質辦公空間需求增加，與供應有限之間的不均衡，將促使巴生河流域首要辦公空間，在接下來的3至6個月，依然是業主的市場。
首選包括黃金三角及中央商務區地帶，預料將因為大型跨國公司需求增加看漲，即使到了2009年之後，供應保持有限。
另外，僑豐表示看好八打靈再也及週邊地區的市場潛能，受到市場需求過剩的帶動，分散集中趨勢將繼續延續至2009年中。
孟沙／班底等週邊地區，包括吉隆坡中環廣場及谷中城的租金，將繼續享有不錯的增長率，需求持穩是其中一個因素，不過，按年增幅可能在5%之間，競爭加劇是主因，經濟成長放緩也有關係。
辦公樓可作對沖用
對現有辦公樓需求增加：一些機構投資者、擁有充裕的現金，選擇在銀行體系以外投資，由於近年能夠帶來回酬具吸引力的投資資產不多，市場出現一個新的趨勢，機構投資者如退休基金／保險基金，正探討相對較安全的資產，特別是吉隆坡首要的辦公樓，至少可以讓他們在目前形勢較不利的環境進行對沖。
現有首要辦公樓設定新的價值指標，譬如回酬在6%之間，鑒於優質辦公樓的選擇有限，而且對這類辦公樓有需求的主導租戶日增，最近一些交易價顯示水平不錯，其中花旗銀行大廈每平方尺1千令吉、渣打銀行大廈每平方尺950令吉，每平方尺租金平均在5令吉及4令吉50仙。
興建中大廈整棟交易保持淡靜：在2008下半年，鮮少聽到整棟購買興建中首要辦公樓的交易，與2007至2008年初的情景相比，是一個比較不一樣的情景。
鑒於全球金融危機的衝擊仍未降溫，相信有潛能的機構投資者，都不會大舉進入市場購買未完工的產業，不只無法帶來收入，而且還需面對風險。
有鑒於此，購買未完工、整棟辦公樓的趨勢，預料保持淡靜至2009年，不過，手上現金充裕的機構投資者，依然會在現有的辦公樓，物色質量好、擁有長期租戶的商業產業。
儘管現階段選擇有限，預料到了明年，當更多辦公樓加入巴生河流域市場，買家將有更多選擇。
星洲日報／財富廣場／產業情報‧2008.12.20
傳森新廉航終站被拒‧亞航雖失落‧贏機場稅得益
（吉隆坡）消息來源指出，政府週五（1月30日）拒絕了亞航在森美蘭拉務興建總值16億令吉的新廉價航空終站計劃；不過，亞航在這一進程中則贏得了一些重要的利益。
隆機場附近再建廉航終站
消息披露，亞航在週五會議中，成功爭取到更低的廉航機場稅收費保證，而有關機場稅的確實征收率，有賴於亞航和大馬機場控股公司磋商，此課稅預料是現有水平的一半。
“大馬機場控股公司將負起在現有吉隆坡國際機場（K L I A）附近，興建一個新廉價航空終站的任務。”
納吉主持三造會議
消息稱，這是副首相兼財長拿督斯里納吉週五主持三造會議後，所達致的會議成果；另兩造與會者包括亞航首席執行員拿督斯里東尼費南達斯，及大馬機場控股公司。
“新的廉航終站計劃，亞航也獲得提供一些特定規格。”
他說，亞航獲得足夠時間，來擬定和提呈它希望在新廉航終站興建的項目。
在這之前，亞航一直對大馬機場控股征收的機場稅感不滿，因為此控股所提供的設備並不齊全，因此，有關的機場稅應保持在低於在邦吉隆坡國際機場所征收的水平。
翁詩傑：森廉航終站課題近期分曉
另一方面，交通部長拿督斯里翁詩傑說，亞航會不會耗資16億令吉在森州拉務興建新的廉航終站，兩三週後自有分曉。
他說，在此課題上，政府還未有決定，最重要的是，所有浮上台面的詳情都必須獲得認真研究與正視。
翁詩傑也是馬華總會長，週五晚上出席馬華與華團新春聯歡晚會後說，政府需要時間來研究，而交通部、首相署經濟策劃組、大馬機場公司及亞航還在磋商，以找出利及大家的方案。
星洲日報‧2009.01.31
隆機場附近再建廉航終站
消息披露，亞航在週五會議中，成功爭取到更低的廉航機場稅收費保證，而有關機場稅的確實征收率，有賴於亞航和大馬機場控股公司磋商，此課稅預料是現有水平的一半。
“大馬機場控股公司將負起在現有吉隆坡國際機場（K L I A）附近，興建一個新廉價航空終站的任務。”
納吉主持三造會議
消息稱，這是副首相兼財長拿督斯里納吉週五主持三造會議後，所達致的會議成果；另兩造與會者包括亞航首席執行員拿督斯里東尼費南達斯，及大馬機場控股公司。
“新的廉航終站計劃，亞航也獲得提供一些特定規格。”
他說，亞航獲得足夠時間，來擬定和提呈它希望在新廉航終站興建的項目。
在這之前，亞航一直對大馬機場控股征收的機場稅感不滿，因為此控股所提供的設備並不齊全，因此，有關的機場稅應保持在低於在邦吉隆坡國際機場所征收的水平。
翁詩傑：森廉航終站課題近期分曉
另一方面，交通部長拿督斯里翁詩傑說，亞航會不會耗資16億令吉在森州拉務興建新的廉航終站，兩三週後自有分曉。
他說，在此課題上，政府還未有決定，最重要的是，所有浮上台面的詳情都必須獲得認真研究與正視。
翁詩傑也是馬華總會長，週五晚上出席馬華與華團新春聯歡晚會後說，政府需要時間來研究，而交通部、首相署經濟策劃組、大馬機場公司及亞航還在磋商，以找出利及大家的方案。
星洲日報‧2009.01.31
策略投資回酬可期
今天的文章將解釋擁有投資計劃的重要性及設計一項適當投資組合的方法。
每個投資者都渴望賺取極可能最高的回酬，但投資者時常忽略了執行相關途徑的需求，即是首先必須接受高回酬所帶來的波動風險。
在未作出投資之前，投資者最好先問問自己能夠承擔多高的波動水平及根據他們的風險承擔偏好去獲得合理的預期回酬。如果投資者尋求更高的回酬，他們就必須準備接受更高的波動風險。
為了要更有效地處理他所期望的，投資者首先必須瞭解自己的“風險個性”。這可透過回答以下問題達成：在取得投資回酬前，短期內所能承受的虧損限度；個人所能維持的投資時限；投資所能提供的即刻流通率需要；對投資及金融市場的熟悉程度；管理及學習投資的時間及回酬的期望。
究竟為甚麼這些那麼重要？這是因為瞭解本身的投資意願為設計一項私人投資計劃及組合的必要條件。當然，擁有一項定制的投資計劃將讓投資的最終目繼續獲得專注。
它也能協助阻止投資者盲目追求熾熱的市場及避免在市場突然猛搓時所帶來的恐慌。
將投資計劃調整對準風險架構一個投資者一般可以被歸納在三項風險習性架構的其中一項：激進、平衡及保守。
一個激進的投資者一般都擁有最高的風險承擔能力。他會因此維持投資於可能在短期內會出現虧損狀況，但在長期內帶來優秀表現的投資項目。
一個保守的投資者則傾向於較小或沒有接觸波動水平，並會因為短期的負面回酬而感到憂慮。
平衡投資者的架構個性則處於激進與保守投資者的中間。當一個投資者已確定了本身的風險習性架構，他將能在採納“策略性資產分配”（Strategic Asset Allocation）策略下確定投資在股市、定期存款或保本型投資的分額。這項工具將根據不受市場狀況約束的投資者風險架構來組成資產分配的基礎。（參考下圖表）
“策略性資產分配”策略的例子
股票 定期收入
激進 75% 25%
平衡 50% 50%
保守 25% 75%
一個投資者可根據股市走勢，將資金進行不同的資產類別分配，以在短至中期內達到最大的回酬。這能透過“機靈性資產分配”（Tactical Asset Allocation）策略進行，就下圖表所示一樣。
“機靈性資產分配”策略的例子
牛市 熊市
股票 定期收入 股票 定期收入
激進 95% 5% 35% 65%
平衡 50% 30% 25% 75%
保守 35% 65% 15% 85%
基於相關策略需要靈活的組合管理，投資者最好與金融顧問共同商討有關經濟、金融市場及投資的相關事項，以進行推測及瞭解當中走勢。
下一個步驟是選擇資產類別中的投資產品，並專注瞭解回酬、波動及關連組合與其它投資。就如上一篇文章所提到的一樣，優越的組合為那種能在波動風險存在下達到最高回酬的組合。這包括多元化至其它擁有較低或無關連的投資產品。下表顯示了各類投資產品的類別。
投資,考量
定期收入 股票或成長 非或低股票相關投資
資本保全 債券 成長股 私募基金
定期存款 債券型基金 成長型基金 原產品
結構型產品 收入基金 憑單 外匯
結構型基金 產業投資信託 產業投資信託 絕對報酬基金
高信貸等級債券 紅利股 私募基金 對沖基金
在不穩定的股市展望下，投資者應該專注在擁有低波動率回酬及與股票回酬關連較低的投資。上述例子包括定期收入證券、研究型成長股及結構型產品，當然也包括原產品及外匯。
重新平衡組合
最後，但時常被忽略或忘記的投資部份即是定期重新平衡投資組合。相關調整包括投資組合中的買賣程序，以將每個資產類別的資產分配重新設在策略或機靈性的投資水平。
重新平衡動作將自動導致消減表現佳的投資及增加表現遜色投資，前提是後者的投資依然有效。
投資需要包含正確的策劃，瞭解一個人對波動的習性及更改組合模式的理由，因為無法進行相關策略可導致投資者無法達成預期中的投資目標。
星洲日報／財富廣場／財富進程‧2009.01.17
Source : http://biz.sinchew-i.com/node/19786
每個投資者都渴望賺取極可能最高的回酬，但投資者時常忽略了執行相關途徑的需求，即是首先必須接受高回酬所帶來的波動風險。
在未作出投資之前，投資者最好先問問自己能夠承擔多高的波動水平及根據他們的風險承擔偏好去獲得合理的預期回酬。如果投資者尋求更高的回酬，他們就必須準備接受更高的波動風險。
為了要更有效地處理他所期望的，投資者首先必須瞭解自己的“風險個性”。這可透過回答以下問題達成：在取得投資回酬前，短期內所能承受的虧損限度；個人所能維持的投資時限；投資所能提供的即刻流通率需要；對投資及金融市場的熟悉程度；管理及學習投資的時間及回酬的期望。
究竟為甚麼這些那麼重要？這是因為瞭解本身的投資意願為設計一項私人投資計劃及組合的必要條件。當然，擁有一項定制的投資計劃將讓投資的最終目繼續獲得專注。
它也能協助阻止投資者盲目追求熾熱的市場及避免在市場突然猛搓時所帶來的恐慌。
將投資計劃調整對準風險架構一個投資者一般可以被歸納在三項風險習性架構的其中一項：激進、平衡及保守。
一個激進的投資者一般都擁有最高的風險承擔能力。他會因此維持投資於可能在短期內會出現虧損狀況，但在長期內帶來優秀表現的投資項目。
一個保守的投資者則傾向於較小或沒有接觸波動水平，並會因為短期的負面回酬而感到憂慮。
平衡投資者的架構個性則處於激進與保守投資者的中間。當一個投資者已確定了本身的風險習性架構，他將能在採納“策略性資產分配”（Strategic Asset Allocation）策略下確定投資在股市、定期存款或保本型投資的分額。這項工具將根據不受市場狀況約束的投資者風險架構來組成資產分配的基礎。（參考下圖表）
“策略性資產分配”策略的例子
股票 定期收入
激進 75% 25%
平衡 50% 50%
保守 25% 75%
一個投資者可根據股市走勢，將資金進行不同的資產類別分配，以在短至中期內達到最大的回酬。這能透過“機靈性資產分配”（Tactical Asset Allocation）策略進行，就下圖表所示一樣。
“機靈性資產分配”策略的例子
牛市 熊市
股票 定期收入 股票 定期收入
激進 95% 5% 35% 65%
平衡 50% 30% 25% 75%
保守 35% 65% 15% 85%
基於相關策略需要靈活的組合管理，投資者最好與金融顧問共同商討有關經濟、金融市場及投資的相關事項，以進行推測及瞭解當中走勢。
下一個步驟是選擇資產類別中的投資產品，並專注瞭解回酬、波動及關連組合與其它投資。就如上一篇文章所提到的一樣，優越的組合為那種能在波動風險存在下達到最高回酬的組合。這包括多元化至其它擁有較低或無關連的投資產品。下表顯示了各類投資產品的類別。
投資,考量
定期收入 股票或成長 非或低股票相關投資
資本保全 債券 成長股 私募基金
定期存款 債券型基金 成長型基金 原產品
結構型產品 收入基金 憑單 外匯
結構型基金 產業投資信託 產業投資信託 絕對報酬基金
高信貸等級債券 紅利股 私募基金 對沖基金
在不穩定的股市展望下，投資者應該專注在擁有低波動率回酬及與股票回酬關連較低的投資。上述例子包括定期收入證券、研究型成長股及結構型產品，當然也包括原產品及外匯。
重新平衡組合
最後，但時常被忽略或忘記的投資部份即是定期重新平衡投資組合。相關調整包括投資組合中的買賣程序，以將每個資產類別的資產分配重新設在策略或機靈性的投資水平。
重新平衡動作將自動導致消減表現佳的投資及增加表現遜色投資，前提是後者的投資依然有效。
投資需要包含正確的策劃，瞭解一個人對波動的習性及更改組合模式的理由，因為無法進行相關策略可導致投資者無法達成預期中的投資目標。
星洲日報／財富廣場／財富進程‧2009.01.17
Source : http://biz.sinchew-i.com/node/19786
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